Ober-Flörsheim

Die Mitglieder des Gemeinderates Ober-Flörsheim waren durch Ladung vom 22.10.2009

Der Ortsbürgermeister stellte bei der Eröffnung der Sitzung fest, dass gegen die Einladung keine Einwände erhoben wurden. Der Gemeinderat war nach der Anzahl der erschienenen Mitglieder beschlussfähig.

Tagesordnung

a) Offenlegungsverfahren gem. § 3 Abs. 2 BauGB und Beteiligungsverfahren der

Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB

b) Beschluss zur erneuten öffentlichen Auslegung gemäß § 4a Abs. 3 BauGB

Wegen Sonderinteresse entfernen sich Bürgermeister Gardt, Beigeordneter Carsten Dieterich und die Ratsmitglieder Thomas Gardt und Stefan Dieterich vom Sitzungstisch.

a. Offenlegungsverfahren gem. § 3 Abs. 2 BauGB und Beteiligungsverfahren der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB

Die Verwaltung hat den Entwurf des Bebauungsplans „Im Borment“ gem. § 3 Abs. 2 BauGB auf die Dauer eines Monats in der Zeit vom 23.03. bis zum 24.04.2009 öffentlich ausgelegt. Die Offenlegung wurde ortsüblich bekannt gemacht; die Träger öffentlicher Belange davon informiert.

Während der Offenlegungsfrist wurden von privater Seite keine Anregungen geltend gemacht.

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden gem. § 4 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 10.03. bis zum 24.04.2009 an der Aufstellung des Bebauungsplans beteiligt. Während der Beteiligungsfrist wurden Anregungen durch

2. die Generaldirektion Kulturelles Erbe – Direktion Landesdenkmalpflege, Mainz

5. die Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd, Regionalstelle „Gewerbeaufsicht“

6. die Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd, Regionalstelle „Wasserwirtschaft, Abfallwirtschaft und Bodenschutz

Die EWR Netz GmbH, Worms, verweist auf ihre bisherigen Stellungnahmen und trägt zusätzlich die folgenden Anregungen zum Entwurf des Bebauungsplans vor:

„Wir weisen nochmals darauf hin, dass zur Versorgung des Baugebietes mit elektrischer Energie eine Transformatorenstation errichtet werden muss. Die benötigte Versorgungsfläche mit dem Grundriss des Baukörpers haben wir, unter Angabe der Grenzabstände und Maße, in die beigefügte Plankopie eingezeichnet. Die von uns verwendeten getypten Stationsgebäude mit Flachdach entsprechen den behördlichen Anforderungen, den Regeln der Technik und zusätzlichen Festlegungen, die sich aus der Forderung nach sicherem Betrieb, insbesondere der des Personenschutzes, ergeben. Änderungen der äußeren Abmessungen und der Gestaltung des Baukörpers sind deshalb nicht möglich. Wir bitten Sie, diese Angaben in Ihre Planunterlagen zu übernehmen und die Versorgungsfläche zum Erwerb durch uns auszuweisen.“

Der Anregung ist zu entsprechen. Daher wird für die Trafostation gemäß § 9 (1) Nr. 12 BauGB eine 5 x 7 m große Fläche für Versorgungsanlagen (mit der Zweckbestimmung ´Elektrizität`) im Plan festgesetzt, die allerdings – abweichend von dem ursprünglichen Vorschlag des EWR - in dem geplanten Pflanzstreifen am Südostrand des Geltungsbereiches (zwischen den beiden ersten Bäumen in der dort geplanten Baumreihe) platziert werden sollte, um das Gebäude optisch besser abzuschirmen und um das dort vorgesehene Baugrundstück nicht ungünstig zu zerschneiden (s. Planzeichnung neu). Dieser Alternativ-Standort wurde vom Planungsbüro bereits mit dem EWR abgestimmt. Bedingung ist laut Versorgungsträger lediglich, dass das Grundstück von öffentlichen Flächen aus dauerhaft begehbar sein muss. Außerdem muss für den die Trafostation erschließenden Abschnitt des östlich anliegenden Wirtschaftsweges eine Grunddienstbarkeit zu Gunsten der EWR Netz GmbH eingetragen werden.

Die Verwaltung stimmt der Festsetzung des neuen Standortes und den weiteren Vorgaben für die Trafostation der EWR Netz GmbH zu.

Der Gemeinderat nimmt die Anregung der EWR Netz GmbH zur Planung des Neubaugebietes „Im Borment“ zur Kenntnis und beschließt bei 3 Enthaltungen und einer Gegenstimme, eine Fläche für die Errichtung einer Transformatorenstation, in der Größe von 5 x 7 m, im geplanten Pflanzstreifen am Südostrand des künftigen Neubaugebietes auszuweisen.

Die Fläche erhält die Zweckbestimmung „Elektrizität“ der Standort wird mit dem Stromversorger abgestimmt und muss dauerhaft von öffentlichen Flächen begehbar sein.

Die Ortsgemeinde Ober-Flörsheim räumt eine Grunddienstbarkeit für den östlich anliegenden Wirtschaftweg zugunsten der EWR Netz GmbH ein.

2. Generaldirektion Kulturelles Erbe – Direktion Landesdenkmalpflege, Mainz

Die Generaldirektion Kulturelles Erbe – Direktion Landesdenkmalpflege, gibt die folgende Stellungnahme zum Entwurf des Bebauungsplans „Im Borment“ ab:

„Soweit aus den vorgelegten Planunterlagen ersichtlich, werden die Belange der Landesdenkmalpflege von dem Bebauungsplanverfahren nicht unmittelbar berührt.

Wir begrüßen die Gestaltungsfestsetzungen hinsichtlich der Dachneigungen und Farbigkeit der Dacheindeckungen zugunsten eines regionaltypischen Ortsbildes. Darüber hinaus sollten Klinker- sowie Blockhausfassaden bei der Fassaden- und Wandgestaltung ausgeschlossen werden.“

Nach ausgiebiger Erörterung von zahlreichen Festsetzungsvorschlägen zur Gestaltung im Gemeinderat waren bauordnungsrechtliche Vorgaben auf die für die Außenwirkung in den öffentlichen Raum wesentlich erscheinende Hauptgebäude-Dächer beschränkt worden, während den künftigen Eigentümern die übrige Gestaltung ihrer Gebäude und Freianlagen (Drempel, Vorgärten, Einfriedungen, Werbeanlagen, Außenfassaden etc.) völlig freigestellt bleiben sollte.

Angesichts dieser Konzeption erschiene der geforderte zusätzliche Ausschluss von Klinker- sowie Blockhausfassaden unangemessen restriktiv.

Dennoch sollte die Anregung im Gemeinderat zur Diskussion gestellt werden. Dann sind aber auch andere Fassaden-Gestaltungen bzw. -Materialien, die angesichts der heutigen bautechnischen Möglichkeiten von den in der näheren Umgebung vorhandenen abweichen können (teilweise deutlicher als die vom Einwender angesprochenen), zu erörtern und ihre (Nicht-)Zulässigkeit ebenfalls zur Disposition zu stellen.

Zu der Anregung der Generaldirektion Kulturelles Erbe Direktion Landesdenkmalpflege, Mainz ist die Verwaltung der Auffassung, dass keine Festsetzung über den Ausschluss von Klinker- sowie Blockhausfassaden getroffen werden sollte, um die Gestaltungsmöglichkeiten der bauwilligen Kaufinteressenten nicht weiter einzuschränken und die Veräußerung der Bauflächen dadurch zu beeinträchtigen.

Wir sind aber ebenfalls der Auffassung, dass der Gemeinderat über die Anregung der Generaldirektion Kultureller Erbes beraten und entscheiden sollte.

Beschlussfassung

Der Gemeinderat nimmt die Anregung der Generaldirektion Kulturelles Erbe, Landesdenkmalpflege zur Kenntnis und beschließt bei 3 Enthaltungen diesen nicht Rechnung zu tragen und keine Festsetzung über den Ausschluss von Klinker- oder Blockhausfassaden im Bebauungsplan „Im Borment“ aufzunehmen.

Die Kreisverwaltung Alzey-Worms legt im Verfahren nach § 4 Abs. 2 BauGB die folgende Stellungnahme vor:

„Zwar hat der Gemeinderat von Ober-Flörsheim in seiner Sitzung am 25.02.2009 beschlossen „…..nur relativ kleinräumig, streng am Bedarf bzw. an der aktuellen Nachfrage orientierte Wohnbauflächen und keineswegs großflächige Angebot ‚auf Vorrat‘ auszuweisen“, doch lässt sich dieser Beschluss nicht in den aktuellen Planunterlagen nachvollziehen. Wir erwarten hier eine eindeutige nachvollziehbare Plandarstellung.

Die Flächen des Geltungsbereiches C sind Teil des kommunalen Ökokontos der Ortsgemeinde Ober-Flörsheim, allerdings sind auf dieser Fläche die darauf vorgesehenen aufwertenden Maßnahmen noch nicht erfolgt. Insofern kann auch noch keine „Ausbuchung“ aus dem Ökokonto erfolgen, da ja noch nichts „ökologisch verbessert“ worden ist. Aus diesem Grund wurde nunmehr richtigerweise, wie in den Verfahrensunterlagen dargelegt, vorgegangen. Die Fläche von 5.915 m² muss aber noch aus dem kommunalen Ökokonto „herausgestrichen“ werden. Insofern hat die Planungsträgerin formlos diese „flächenmäßige“ Ausbuchung bei der Unteren Naturschutzbehörde zu beantragen.“

Es liegt inzwischen der Entwurf eines Städtebaulichen Vertrages vor, der die Erschließung lediglich der östlichen Teilfläche regelt. Gemäß dieser Konzeption sollte dieser 1. Bauabschnitt auch im Bebauungsplan als solcher markiert werden; analog dazu der mögliche 2. Bauabschnitt, um die von der Kreisverwaltung geforderte eindeutige nachvollziehbare Plandarstellung auch im Bebauungsplan kenntlich zu machen. Zur Vermeidung von späterem Verwaltungs- und Planungsaufwand sollte aber dennoch der gesamte Bebauungsplan – analog zur Ausweisung der Wohnbaufläche in der im Februar 2009 genehmigten Flächennutzungsplan-Änderung Nr. 08/22 - zur Rechtskraft gebracht werden.

Die Stellungnahme zur externen Kompensationsfläche in Geltungsbereich C entspricht den Aussagen im Umweltbericht und den darauf basierenden Festsetzungen. Die Verwaltung wird die erbetene Ausbuchung der (nun ja planungsrechtlich gesicherten Teilfläche) aus dem Ökokonto beantragen.

Aufgrund der neueren Entwicklung sowie durch den Abschluss des städtebaulichen Vertrages, in welchem nur die Erschließung des östlichen Teils des Bebauungsplangebietes geregelt ist, liegt nun ein Konzept für zwei Bauabschnitte vor, die von der Kreisverwaltung Alzey-Worms nachvollzogen werden können.

Ein Antrag zur Ausbuchung der ökologischen Ausgleichsflächen erfolgt rechtzeitig durch unsere Verwaltung.

Der Gemeinderat nimmt die Anregungen der Kreisverwaltung Alzey-Worms zur Kenntnis und stellt hierzu fest, dass durch den Abschluss des städtebaulichen Vertrages zurzeit nur für den östlichen Teil des Plangebietes die Erschließung geregelt wird. Dieser Teil wird im Bebauungsplan als 1. Bauabschnitt ausgewiesen.

Außerdem beschließt der Gemeinderat einstimmig, dass weitere Verfahren für den gesamten Bebauungsplan weiter zu betreiben, um höheren Verwaltungs- und Planungsaufwand und somit zusätzliche Kosten für die Ortsgemeinde zu vermeiden.

Die Verwaltung wird beauftragt, rechtzeitig die Ausbuchung der ökologischen Fläche aus dem Ökokonto der Ortsgemeinde Ober-Flörsheim bei der Kreisverwaltung Alzey-Worms, Untere Landespflegebehörde zu beantragen.

Bei den Pos. 4 und 5 nimmt Hr. Grün Sonderinteresse in Anspruch. Auf Vorschlag von Hr. Peter Eckhardt übernimmt Hr. Reschka den Vorsitz und wird einstimmig gewählt.

Die Landwirtschaftskammer Rheinland-Pfalz nimmt Bezug auf ihre Stellungnahmen vom 16.04.2007 und 27.11.2008 und teilt zum Entwurf des Bebauungsplans „Im Borment“ noch Folgendes mit:

„Im Hinblick auf die mit dem an das Plangebiet angrenzenden landwirtschaftlichen Betrieb Eich verbundene Immissionsproblematik ist zu konstatieren, dass von hier aus bestehende Bedenken offenbar nicht ausgeräumt werden konnten und damit eine hinreichende bauleitplanerische Bewältigung immissionstechnischer Fragen nicht erkennbar ist. Daher werden von hier aus grundsätzliche Bedenken gegen die Ausweisung des Baugebietes vorgetragen.

Das geplante Wohngebiet rückt an die landwirtschaftliche Aussiedlung Eich heran. Da die Plangeberin offenbar die Nutzungssituation im Umfeld der Aussiedlung – und darum handelt es sich bei dem Betrieb Eich – verändert, steht sie in der Verpflichtung, die Vereinbarkeit von Landwirtschaft und Wohnen zu gewährleisten und nicht etwa der landwirtschaftliche Betrieb Eich. Dies wird offensichtlich sowohl vom Büro isu als auch von der Plangeberin verkannt.

Aufgabe der in Auftrag gegebenen immissionstechnischen Untersuchung zur Ermittlung und Beurteilung der Luftverunreinigungen und Geräusche ist es zu prüfen, ob das Heranrücken von Wohnbebauung an den landwirtschaftlichen Aussiedlungsbetrieb verträglich ist.

Wie das Ergebnis der Untersuchung zeigt ist dies offensichtlich nur dann der Fall, wenn neben Schutzmaßnahmen im Plangebiet – nur darum kann es u. E. hier gehen – sogenannte Minderungsmaßnahmen an den Geräuschquellen, das heißt auf dem Betriebsgelände Eich (Einstellen der Getreideabladung im Nachtzeitraum, Schließen der südlichen Hallentore bei der Saatgutaufbereitung), umgesetzt werden können. Darauf hat aber die Plangeberin keinen Einfluss, es sei denn im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages ist eine planungsrechtliche Sicherung möglich.

Die Argumentation des Gutachters, dass der landwirtschaftliche Betrieb bereits mit den bestehenden Mischnutzungen hinsichtlich des Abladens von Getreide im Nachtzeitraum unver-träglich ist und „der Landwirt nach § 22 BImSchG verpflichtet sei, schädliche Umwelteinwirkungen durch Geräusche zu verhindern, sofern sie nach dem Stand der Technik vermeidbar sind bzw. nach dem Stand der Technik unvermeidbare schädliche Umwelteinwirkungen auf ein Mindestmaß zu beschränken“, weil der Betrieb im Bestand dem Innenbereich zuzuordnen sei und deshalb das Abladen von Getreide zur Nachtzeit einzustellen ist und hinsichtlich des neuen Baugebiets bei der Saatgutbereitung die südlichen Tore der bestehenden Halle zu schließen sind, ist u. E. im Zusammenhang mit dem geplanten Wohngebiet nicht zielführend, zumal nicht umsetzbar. Im Übrigen ist es absurd, dass man die Betriebsabläufe des seit vielen Jahren an diesem Standort konfliktfrei wirtschaftenden Betriebes derart einschränken möchte.

Offenbar soll dadurch vom eigentlichen Problem – Vereinbarkeit des geplanten Wohngebietes mit dem landwirtschaftlichen Betrieb – abgelenkt und das Wohngebiet um jeden Preis realisiert werden.

Es geht in diesem Verfahren aber nicht darum, potentielle Beeinträchtigungen des Bestandes zu lösen, sondern zu klären, ob ein konfliktfreies Nebeneinander von Wohnen und Landwirtschaft möglich ist. Dies ist offenkundig nicht der Fall.

Festzuhalten ist, dass die Anlagen des Betriebes Eich nicht der Genehmigung nach BImSchG unterliegen und nach unserer Kenntnis keinerlei Konflikte mit der bestehenden, westlich des Hofes angrenzenden Mischgebietsnutzung, insbesondere dem benachbarten Gewerbebetrieb, eingetreten sind und somit nicht bestehen. Im Übrigen ist anzumerken, dass der Betrieb Eich in bauplanungsrechtlicher Hinsicht nicht dem Innenbereich, sondern eindeutig dem Außenbereich zuzuordnen ist.

Konfliktpotential wird erst durch die Plangeberin geschaffen. Somit steht sie in der Verpflichtung, die gegenseitige Verträglichkeit durch Maßnahmen innerhalb des Plangebietes zu gewährleisten.

Die bestehenden Bedenken der Landwirtschaft können u. E. weitestgehend ausgeräumt werden, wenn der im Plangebiet nördlich der Halle des Betriebes Eich sowie des bestehenden Gewerbebetriebes geplante Erdwall im Bereich der Parzelle Flur-Nr. 557 und damit östlich des Anwesen Eich, fortgesetzt wird, was im Übrigen vom Gutachter auch als Lösungsweg aufgezeigt wird.

Innerhalb des Geltungsbereiches B dieses Bebauungsplanes sollen externe naturschutzfachliche Maßnahmen umgesetzt sowie eine Oberflächenwasserrückhaltung betrieben werden. Da die Plangeberin auch dort die Situation verändert und nördlich, östlich und westlich der Ausgleichsfläche Weinberge angrenzen, sind Beeinträchtigungen dieser Nutzflächen zu vermeiden. Wichtig ist, dass Bewirtschaftungseinschränkungen für den Weinbau vermieden werden.

Wir weisen darauf hin, dass aufgrund pflanzenschutzgesetzlicher Vorschriften i. V. mit den Anwendungsbestimmungen für Pflanzenschutzmittel zum Schutz von Biotopen (hier: Gel-tungsbereich B) bei der Pflanzenschutzmittelanwendung in Abhängigkeit vom Wirkstoff und der Applikationstechnik teilweise erhebliche Abstände zwischen landwirtschaftlichen Nutzflächen und schutzbedürftigen Ausgleichsflächen einzuhalten sind. Die Auflagen sind bußgeldbewehrt.

Um nun Bewirtschaftungsbeeinträchtigungen und damit Einkommenseinbußen für die Landwirtschaft zu vermeiden, sollte entlang der Nordgrenze des Geltungsbereiches B ein Grasweg ausgewiesen und bei Herstellung der Versickerungsfläche mind. 10 m Abstand zu den Grenzen eingehalten werden.“

Grundsätzlich ist dem Einwender zuzustimmen, im Falle der Realisierung eines Baugebietes neben einem landwirtschaftlichen Betrieb stehe die Ortsgemeinde "in der Verpflichtung, die Vereinbarkeit von Landwirtschaft und Wohnen zu gewährleisten und nicht etwa der landwirtschaftliche Betrieb …". Um diese Vereinbarkeit (und evtl. erforderliche Maßnahmen zu ihrer Herstellung) zu prüfen, hatte die OG daher auch das erwähnte Immissionsgutachten in Auftrag gegeben.

Dieses war zu dem Ergebnis gekommen, dass die Vereinbarkeit im Hinblick auf Gerüche und Stäube gegeben ist, nicht aber bzw. nicht vollständig hinsichtlich der Lärmimmissionen, da das Abladen des geernteten Getreides in der Nacht (…) den Immissionsrichtwert der TA Lärm für seltene Ereignisse in Mischgebieten im Beurteilungszeitraum Nacht (lauteste Nachtstunde zwischen 22.00 und 06.00Uhr) deutlich" überschreite (ISU 2008; S. 60).

Daher wurden vom Gutachter Minderungsmaßnahmen im Plangebiet des Bebauungsplanes (Kap. 6.3.2) aufgezeigt, die der Gemeinderat in vollem Umfang im Bebauungsplan festgesetzt hat (Lärmschutzwall nach den Vorgaben des Gutachters nördlich des Betriebes sowie Verzicht auf Ausweisung der Parzelle 557 als Wohngebiets-Fläche zugunsten einer privaten Grünfläche als Abstands-"Puffer" zwischen Betrieb und Wohngebiet).

Darüber hinaus war der Gutachter aber auch zu dem bemerkenswerten Fazit gekommen, dass das Abladen von Getreide zur Nachtzeit "nicht mit den bestehenden benachbarten Nutzungen verträglich" ist (ISU 2008; S. 36). Der Gutachter führte dazu aus: "Der Landwirt ist nach § 22 BImSchG verpflichtet, schädliche Umwelteinwirkungen durch Geräusche zu verhindern, sofern sie nach dem Stand der Technik vermeidbar sind bzw. nach dem Stand der Technik unvermeidbare schädliche Umwelteinwirkungen auf ein Mindestmaß beschränken. Da die Menge des einzulagernden Getreides im Verhältnis zu der vom Landwirt angegeben Anzahl an Arbeitstagen zur Erntesaison gering ist – innerhalb von 6 Tagen kann bereits zu normalen Arbeitszeiten der angegebene Jahresdurchsatz eingelagert werden – ist eine Einstellung des Abladens zur Nachtzeit leistbar" (ebda.).

Daraus resultieren die in Kap. 6.3 1 des Gutachtens erläuterten Minderungsmaßnahmen an den Geräuschquellen, die der Gutachter vorschlägt.

Da also aus dem nächtlichen Abladen zudem eine Überschreitung des Richtwertes an den bestehenden Mischgebietsnutzungen zur Folge hat, erscheint eine Minderung dieser Emissionen mit diesem durchaus vertretbaren Aufwand zumutbar, um diese bestehende Bebauung vor vermeidbaren Beeinträchtigungen zu schützen. Dabei erscheint es auch unerheblich, ob es deshalb bereits zu Beschwerden bzw. Konflikten seitens der Nachbarschaft (der eine Lärmminderung doch nach dem oben erwähnten § 22 BImSchG zusteht, ohne sie einklagen zu müssen) gekommen ist – es gilt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme, und die eingeforderte Rücksicht von Seiten des Landwirtes ist (wie der Gutachter nachvollziehbar dargelegt hat) mit sehr geringem Aufwand bzw. mit minimalen Einschränkungen seiner Betriebstätigkeiten zu leisten.

Zu der dann noch verbleibenden Geräuschbelastung im nördlichen Plangebiet erläutert der Gutachter, dass bei der Aufbereitung des Saatgutes die südlichen Tore der Betriebshalle des Landwirtes offen stehen, und dass auch hier das Vermeidungsgebot nach dem Stand der Technik anzuwenden ist, sofern der Betrieb dem Innenbereich zugerechnet werden kann.

Zu der vom Einwender (ohne Begründung) in den Raum gestellten Behauptung, "dass der Betrieb Eich in bauplanungsrechtlicher Hinsicht nicht dem Innenbereich, sondern eindeutig dem Außenbereich zuzuordnen ist", sei auf die diesbezügliche Erläuterung in Kap. 5.7 der Begründung verwiesen: "Innenbereich im Sinne des § 34 BauGB (Lage ´innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile`) ist nach gängiger Rechtsauffassung jede Bebauung, die den Eindruck von Geschlossenheit und Zusammenhang von einigem Gewicht erweckt. Entscheidend ist, ob die in Frage stehende Fläche (noch) diesem Zusammenhang angehört. Selbst Gebäude, die im Außenbereich privilegiert sind, können zur Entwicklung eines solchen Innenbereiches beitragen (u.a. BVerwG, Beschluss vom 02.04.2007, Az.: 4 B 7/07). Das Anwesen des Einwenders bildet zweifelsfrei den Abschluss einer solchen geschlossen aufeinanderfolgenden Bebauung enlang der Turnhallenstraße; es ist auch überhaupt keine Lücke zwischen dem Betrieb und der westlich folgenden Bebauung vorhanden, die dies in Frage stellen könnte". Die Innenbereichs-Lage ist somit Grundlage jeder weiteren Betrachtung.

Durch das Schließen der Tore, die nur noch für 1 Stunde zum Verladen des Saatgutes geöffnet sein müssen und ansonsten geschlossen sind, wird der Immissionsrichtwert in einem Abstand von 10m zum östlichen Rand des Flurstücks unterschritten bzw. ausgeschöpft.

Auch diese Maßnahme ist für den Landwirt ohne großen Aufwand durchführbar und zweifelsfrei zumutbar. Auch hier schloss sich der Planungsträger daher der Auffassung des Gutachters an, dass auch hier – da fraglos Innenbereich vorliegt - das Vermeidungsgebot nach dem Stand der Technik anzuwenden ist.

Insofern muss auch die Aussage des Einwenders zurückgewiesen werden, es sei im Übrigen "absurd, dass man die Betriebsabläufe des seit vielen Jahren an diesem Standort konfliktfrei wirtschaftenden Betriebes derart einschränken möchte". Wenn doch gutachterlich nachgewiesen wird, dass eine bestehende Nutzung Überschreitungen der Immissionen in der Nachbarschaft bewirken, die mit derart geringen Einschränkungen zu vermeiden sind, dann ist eine solche Forderung nicht absurd, sondern zum Schutz der Nachbarschaft des Mischgebietes doch zweifellos geboten – abgesehen von der rechtlichen Verpflichtung (nach § 22 BImSchG), schädliche Umwelteinwirkungen zu verhindern, sofern sie nach dem Stand der Technik vermeidbar sind (was hier problemlos der Fall ist).

Auch die Aussage des Einwenders, es ginge "in diesem Verfahren aber nicht darum, potentielle Beeinträchtigungen des Bestandes zu lösen, sondern zu klären, ob ein konfliktfreies Nebeneinander von Wohnen und Landwirtschaft möglich ist", verkennt völlig, dass dieser Anspruch auf ein konfliktfreies Nebeneinander nicht nur für das neue Wohngebiet gelten sollte, sondern ebenso für den Bestand. Aus bislang fehlenden Klagen abzuleiten, dann müsse ja alles in Ordnung sein, wird durch die ermittelten Überschreitungen des Gutachtens doch eindeutig widerlegt, denn auch ohne Klagen besteht ein Recht auf die Sicherung der im Baurecht verankerten ´gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse` und somit auf die Einhaltung von Grenzwerten. Dies sollte doch, im Hinblick auf das Rücksichtnahmegebot und ein faires nachbarschaftliches Verhältnis, auch im Sinne des landwirtschaftlichen Betriebes sein, zumal die ihm nun vorgegebenen o.g. Einschränkungen nach wie vor einen weitest möglichen betrieblichen Spielraum belassen und doch nur sehr geringe Einschränkungen für ihn darstellen, die bereits zum Schutz der bereits benachbarten Bebauung vertretbar und zweifellos zumutbar erscheinen.

Laut Gutachter dient aber der östliche Wall nur der Minderung der "Geräuschabstrahlung des landwirtschaftlichen Betriebs beim Aufbereiten und Verladen des Saatguts ohne Schließen der Tore" (ISU 2008; Kap. 6.3.2, S. 40). Da aus den erläuterten Gründen aber ein Schließen der Tore erforderlich wird (und dies dem Landwirt auch ohne Weiteres zugemutet werden kann), ist ein solcher Wall, mit einem Flächenverbrauch von über 870qm (über die gesamte Nord-Süd-Ausdehnung des Flurstücks 557 und mit einer Breite von 12m diese Parzelle ganz und sogar noch ca. 3m von der Parzelle 556 einnehmend), nicht erforderlich. Die Parzelle wird als private Grünfläche (nicht als Wohngebietsfläche, nicht überbaubar) ausgewiesen.

Zu den Anmerkungen des Einwenders zu den externen Kompensationsflächen in Geltungsbereich B in den letzten drei Absätzen seines Schreibens ist folgendes zu sagen:

Im Rahmen der konkreten Planung der Ausgestaltung der Flächen für ihre wasserwirtschaftlichen und ihre naturschutzfachlichen Funktionen sind die angrenzenden weinbaulichen Nutzungen sowie die landesnachbarrechtsgesetzlichen Vorgaben zu beachten, um Bewirtschaftungseinschränkungen zu vermeiden. Es sei hier anzumerken, dass die Fläche nur im Norden an Rebland angrenzt und ansonsten von Wegen eingegrenzt wird.

Tatsächlich ändert die Realisierung der Planung in Geltungsbereich B durchaus die Situation auch für die nördliche Nachbarschaft der Entwässerungs- und Landespflegefläche (deren Ausgestaltung, v.a. auch Lage, Größe und Tiefe von Mulden o.ä., allerdings noch offen ist). Das bauleitplanerische Gebot der Vermeidung bzw. Minimierung von Beeinträchtigungen und Konflikten kann aber im vorliegenden Fall (und in vergleichbaren Fällen) doch nicht dazu führen, dass Einschränkungen am Eigentum in der Weise hingenommen werden müssen, dass man Flächen (zudem Erschließungsanlagen) nur noch so weit nutzen kann, wie der Spritzmittel-Abtrieb des benachbarten Landwirtes reicht (in der Stellungnahme werden 10m gefordert, was zu der nördlich folgenden Parzelle hin einer nicht nutzbaren Fläche von ca. 830qm entspräche!).

Es wird vom Planungsträger im vorliegenden Fall selbstverständlich höher gewichtet, seine (auf die Eigentümer des Baugebietes umzulegenden) Ausgleichs- und Erschließungsflächen bestmöglich ausnutzen zu können, sodass eine evtl. Beschränkung des Ausbringens derartiger Mittel auf benachbarten Rebflächen und damit mglw. einher gehende Bewirtschaftungsbeschränkungen für den betroffenen Winzer in Kauf genommen werden. Dieser kann nicht beanspruchen, auf seinen Flächen unbegrenzt ohne Beachtung der Nachbarparzellen wirtschaften zu können, zumal die pflanzenschutzgesetzlichen Vorgaben ja schließlich zum Schutz der Nachbargrundstücke vor entsprechenden Beeinträchtigungen erlassen wurden; es erscheint somit mehr als legitim, einen solchen Schutz in Anspruch zu nehmen.

Auch auf den gemeindlichen Flächen für den Naturschutz und die Wasserwirtschaft werden Maßnahmen (v.a. Anpflanzungen) festgelegt, welche die gesetzlich vorgeschriebenen Mindestabstände zur angrenzenden Landwirtschaft beachten müssen. Daraus resultiert ja auch eine Nutzungseinschränkung für die landespflegerischen und ggf. auch für die wasserwirtschaftlichen Zielsetzungen, der selbstverständlich vom Planungsträger auf dem Ausgleichsgrundstück nachzukommen ist.

Auch seitens der Landwirtschaft ist aber ebenso selbstverständlich das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme einzuhalten. Die genannten pflanzenschutzgesetzlichen Vorschriften können doch nicht zur Folge haben, dass der Nachbar eines Winzers auf seinem Grundstück einen Weg anlegt, damit der Nachbar keine Bewirtschaftungseinschränkungen erleidet. Ein entsprechender Weg wäre somit – wenn erforderlich – selbstverständlich auf der Fläche und zu Lasten des Winzers und nicht auf der öffentlichen Ausgleichsfläche herzurichten.

Der ausführlichen Stellungnahme des Planungsbüros ist nicht weitere hinzuzufügen.

Der Gemeinderat nimmt die Einwendungen der Landwirtschaftskammer zur Kenntnis und stellt dazu fest, dass ein ausreichender Lärmschutz bei der Planung des Neubaugebietes

„Im Borment“ vorgesehen ist und die Einwendungen größtenteils unbegründet sind.

Dem Inhaber des landwirtschaftlichen Betriebes soll nochmals in einem Gespräch vermittelt werden, dass er auch eine aktive Rolle bei der Vermeidung von Lärmimmissionen, auch im Hinblick auf die zurzeit vorhandene Bebauung hat.

Den Einwendungen der Landwirtschaftskammer zur Gestaltung des Geltungsbereichs B wird insoweit Rechnung getragen, dass am nördlichen Rand des Versickerungsbecken ein Weg von 2 m Breite eingeplant wird.

Die Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd, Regionalstelle Gewerbeaufsicht, teilt zum Entwurf des Bebauungsplans „Im Borment“ Folgendes mit:

„Aus dem Bericht i-2007-34-65 des „isu“ vom 20.08.2008 geht hervor, dass in dem Geltungs-bereich des Bebauungsplanes „Im Borment“ die zulässigen Immissionsrichtwerte für Geräusche nur dann einzuhalten sind, wenn die unter lfd. Nr. 6.3.1 des Berichtes vorgesehenen Maßnahmen von dem landwirtschaftlichen Betrieb Eich umgesetzt werden. Dies setzt eine aktive Teilnahme des landwirtschaftlichen Betriebes voraus.

Es ist daher erforderlich, dass sich der Betrieb Eich – z. B. durch einen öffentlich-rechtlichen Vertrag – dazu verpflichtet, die oben genannten Maßnahmen umzusetzen. Sollte dies nicht möglich sein, werden Schallschutzmaßnahmen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Im Borment“ erforderlich. Art und Umfang wären durch ein Gutachten festzulegen.“

Hierzu sei auf die ausführliche Stellungnahme zu dieser Problematik unter lfd. Nr. 4 verweisen, insbesondere auf die dort zitierte nachträglich eingeholte Stellungnahme des Gutachters. Sollte der landwirtschaftliche Betrieb die "aktive Teilnahme", zu der er gemäß § 22 Abs. 1 BImSchG gesetzlich verpflichtet ist bzw. werden kann, tatsächlich verweigern, so bestünde die Möglichkeit, ihm dies von behördlicher Seite aufzuerlegen. Angesichts der doch äußerst geringen Einschränkungen für den Betrieb, die er bei Einhaltung der in Kap. 6.3.1 der immissionstechnischen Untersuchung aufgeführten Maßnahmen erleiden muss, sollte aber - auch im Hinblick auf das Rücksichtnahmegebot und ein faires nachbarschaftliches Verhältnis - von einer Akzeptanz dieser Maßnahmen zum Schutz der bereits benachbarten Bebauung ausgegangen werden.

Es sollte daher nochmals das Gespräch mit dem landwirtschaftlichen Betrieb gesucht werden, in dem diesem die vom Gutachter in Kap. 6.3 1 des Gutachtens formulierten "Minderungsmaßnahmen an den Geräuschquellen" erläutert und die rechtliche Situation verdeutlicht werden.

Der Stellungnahme des Planungsbüros ist von Seiten der Verwaltung nichts mehr hinzuzufügen.

Beschlussfassung

Der Gemeinderat nimmt die Einwendung des Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd, Regionalstelle Gewerbeaufsicht zur Kenntnis und verweist auf die Ausräumung der Bedenken, auf das unter Punkt 4 beschlossene Klärungsgespräch mit dem Inhaber des landwirtschaftlichen Betriebes.

6. Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd, Regionalstelle „Wasserwirtschaft, Abfallwirtschaft und Bodenschutz

Die Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd, Regionalstelle, Wasserwirtschaft, Abfallwirtschaft und Bodenschutz, teilt zum Entwurf des Bebauungsplans „Im Borment“ Folgendes mit:

Im Übrigen weise ich Sie daraufhin, dass die offizielle Bezeichnung des Wasserverso gers „Wasserwerk Zweckverband Seebachgebiet“ und nicht mehr Zweckverband Wasserversorgung für das Seebachgebiet lautet.

Für eine gezielte Versickerung (Versickerungsmulde oder Versickerungsbecken) ist eine wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich.

Dachbegrünungen sind wünschenswert. Die Zwischenschaltung von Zisternen zur Brauchwassernutzung wird empfohlen.

Ich möchte darauf hinweisen, dass Abflussverschärfungen gemäß den §§ 61, 62 LWG zu erwarten sind, die zeit- und ortsnah durch eine geeignete Maßnahme ausgeglichen werden müssen. Dieser zu erbringende Ausgleich, in der Regel für ein 20 jährliches Ereignis, kann auch durch eine ausreichende Bemessung der Versickerungsanlage (Mulde, Rigole etc.) erfolgen.

Das endgültige Entwässerungskonzept empfehle ich rechtzeitig vor Baubeginn mit meiner Dienststelle abzustimmen.

4. Altablagerungen, Altstandorte, schädliche Bodenveränderungen, Verdachtsflächen

Für den Planbereich sind mir keine Altlasten, Altablagerungen, Altstandorte, schädlichen Bodenveränderungen oder Verdachtsflächen bekannt.

Der korrekte neue Name des Wasserwerk Zweckverbandes wird im Text redaktionell angepasst.

Die Aussagen unter Ziffer 3 zur Abwasserbeseitigung entsprechen den diesbezüglichen Hinweisen im Bebauungsplantext Nr. 1 (Zisternen sind erwünscht) und Nr. 7 (wasserrechtliche Erlaubnis für gezieltes Versickern) sowie den Aussagen zur Oberflächenwasserbewirtschaftung in Kap. 4.2 der Begründung zur wasserwirtschaftlichen Ausgleichsfläche in Geltungsbereich B ("Die konkreten Maßnahmen auf der Fläche sind - auf Grundlage einer Fachplanung - mit der Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd, Regionalstelle Wasserwirtschaft, Abfallwirtschaft und Bodenschutz (Mainz) abzustimmen; dazu wird auch ein wasserrechtliches Verfahren erforderlich. Die Fläche erscheint geeignet, dass nicht nur der Ausgleich der Wasserführung für die entsprechende Beeinträchtigung durch das Neubaugebiet ´Im Borment` erzielt werden kann, sondern dass hier noch zusätzliche Mengen zurückgehalten werden können").

Die Verwaltung schließt sich der Stellungnahme des Planungsbüros. Die Genehmigung der

wasserrechtlichen Erlaubnis wird rechtzeitig durch die Verbandsgemeindewerke bei der Struktur- und Genehmigungsdirektion, nach vorheriger Abstimmung des Entwässerungskonzeptes beantragt. Die korrekte Bezeichnung des Wasserversorgers „Wasserwerk Zweckverband Seebachgebiet“ wird redaktionell geändert.

Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme der Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd, Regionalstelle Wasserwirtschaft, Abfallwirtschaft und Bodenschutz, zur Kenntnis und beschließt einstimmig dazu, die Anregungen in die Planung mit einzubeziehen.

Das Vermessungs- und Katasteramt Alzey hat zu dem Bebauungsplanentwurf „Im Borment“ der Ortsgemeinde Ober-Flörsheim folgende Bedenken vorgebracht:

Bezüglich der Ausführung zur Umsetzung der Planung durch eine Bodenordnung (vgl. 8.2 zur Begründung des Bebauungsplanes) haben wir folgende Bedenken:

Nach Ihrer Schilderung stehen Sie mit einem Großteil der Eigentümer in Verkaufsverhandlungen. Die Konditionen für den Verkauf sind bereits festgelegt und die Eigentümer haben zugestimmt. Lediglich 1 oder 2 Parzellen sollen noch in Privatbesitz bleiben. Wir weisen darauf hin, dass die Zulässigkeit einer gesetzlichen Umlegung nach § 45 ff BauGB- insbesondere wenn nur noch ein Eigentümer übrig bleibt – stark in Frage gestellt werden muss.

Sofern die Bodenordnung durch vertragliche Vereinbarungen geregelt werden kann, ist entweder ein vereinfachtes Bodenordnungsverfahren in Abstimmung mit der Kataster-Verwaltung oder ein privatrechtliches Verfahren anzustreben.

Der Gemeinderat nimmt die Einwendung des Vermessungs- und Katasteramtes zur Kenntnis und stellt dazu fest, dass zur Ausräumung der Bedenken ein vereinfachtes Bodenordnungsverfahren oder ein privatrechtliches Verfahren im Plangebiet abgestrebt wird. Dies wird einstimmig beschlossen.

b. Beschluss zur erneuten öffentlichen Auslegung gemäß § 4a Abs. 3 BauGB

Da sich die Planung infolge dieses Verfahrensschrittes ändert, muss eine erneute öffentliche Auslegung gemäß § 4a Abs. 3 BauGB erfolgen, und es sind die Stellungnahmen der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange erneut einzuholen.

Dabei kann bestimmt werden, dass Stellungnahmen nur zu den geänderten oder ergänzten Teilen abgegeben werden können; hierauf ist in der erneuten Bekanntmachung nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB hinzuweisen. Außerdem können die Dauer der Auslegung und die Frist zur Stellungnahme angemessen verkürzt werden. Werden durch die Änderung oder Ergänzung des Entwurfs des Bauleitplans die Grundzüge der Planung nicht berührt, kann die Einholung der Stellungnahmen auf die von der Änderung oder Ergänzung betroffene Öffentlichkeit sowie die berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange beschränkt werden.

Der Gemeinderat beschließt einstimmig die erneute öffentliche Auslegung gemäß § 4a Abs. 3 BauGB, einschließlich der erneuten Einholung der Stellungnahmen der von der Änderung oder Ergänzung berührten Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange.

Es wird bestimmt, dass Stellungnahmen nur zu den geänderten oder ergänzten Teilen abgegeben werden können. Außerdem werden die Dauer der Auslegung und die Frist zur Stellungnahme auf 3 Wochen verkürzt.

Fragen und Bedenken der Ratsmitglieder zu den einzelnen Positionen werden von Herrn Dörhöfer ausführlich beantwortet.

Der Ausschuss für Kultur und Generationen hat in seiner Sitzung am 22.10.09 über die Benutzungsregelung und Reinigungskosten bei Mietung der Gemeindehalle beraten und folgende Beschlussvorlage festgelegt.

Erstellung eines Belegungsplans auf der Internetseite unserer Gemeinde. Mietinteressen wenden sich an die Ortsgemeinde, die die Eintragung veranlasst. Somit kann es nicht zu einer „Überbuchung „ der Gemeindehalle kommen.

· Personen die die Gemeindehalle mieten, müssen eine Kaution i.H. von 200,00 € hinterlegen. Es wird eine Nutzungspauschale i.H. von 150,00 € erhoben. Diese beinhaltet die Kosten für Miete, Strom und Reinigung. Ortsansässige Vereine sind von der Nutzungspauschale befreit, jedoch müssen sie die anfallenden Energiekosten (Strom, Heizung) zahlen.

· Wird die Gemeindehalle, z.B. an den Fastnachtsveranstaltungen stark verschmutzt, so ist die Durchführung einer Grundreinigung notwendig. Die Kosten hierfür werden nach Aufwand abgerechnet und dem betreffenden Nutzer in Rechnung gestellt. Eine Kontrolle der Gemeindehalle bzgl. der Ordnung und Sauberkeit erfolgt durch Rainer Reschka.

· Die Kosten für die kaputte Glasscheibe im Kindergarten in Höhe von 474,38 € wurde von der Versicherung übernommen.

· Nach der öffentlichen Ausschreibung für die Durchführung von Landschafts-arbeiten zur Herstellung der Ökokontofläche meldeten sich 12 Anbieter. Die Submission findet am 12.11.2009 statt.

· Die VG informiert über die Gehölzpflegearbeiten an den Gewässern III. Ordnung 2009/10 und bittet um Meldung von notwendigen Arbeiten.

· Die DEKRA hat unseren Kinderspielplatz überprüft und fordert die Beseitigung der beanstandeten Mängel.

· Bürgermeister Gardt informiert über das Schreiben an einen Antragsteller zwecks Änderung des Bebauungsplanes „Wasserriss“

· Herr Gardt bittet um Meinungsbildung betr. Neujahrsempfang 2010. Dieses Thema soll als TOP auf die nächste Tagesordnung.

· Herr Gardt bittet die Ratsmitglieder um Teilnahme an der Gedenkfeier anläßl. des Volktrauertages am Sonntag, 15.11.09 um 11.30 Uhr teilzunehmen.

· Ratsmitglied Heß gibt die Anfrage eines Bürgers weiter, ob die Gemeinde eine Fläche für das Entsorgen des Laubes der öffentlichen Pflanzbuchten zur Verfügung stellt. Dafür sind die Anlieger zuständig erwidert Bürgermeister Gardt.

· Herr Vogt fragt nach, wann der Haushalt 2009 beschlossen wird. - Dies geschieht in der nächsten Sitzung.

· Herr Reichert fragt nach dem Stand des Ausbaus des Kinderspielplatzes im Wasserriss.

· Frau Gerlach möchte wissen, ob für den Rat in diesem Jahr eine Weihnachtsfeier geplant ist. – Ein gemeinsames Essen soll nach Weihnachten stattfinden.

· Herr Simmet fragt nach, wann die fehlenden Steine an den Kanaldeckeln ausgebessert werden.

· Herr Nies fragt nach, warum bei den Ausschusssitzungen nicht die Vertreter mit eingeladen wurden, obwohl dies angekündigt war.

· Herr Heß fragt, ob ein Ergebnis nach der Umfrage des Wasserwerkes wegen einer Entkalkungsanlage bzw. eines Filters vorliegt.

Mittwoch, 29.10.2009

Tagesordnung

Beschlussfassung

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